Мінімум, який потрібно знати про договори оренди

Як правильно читати договори оренди

У договорах оренди багато нюансів, тому дуже важливо розібратися в основних тонкощах цього виду договору.

Яким би видом діяльності ви не планували зайнятися, швидше за все вам доведеться зіткнутися з підписанням договору оренди. Найчастіше з боку орендаря. А якщо ви володієте майном, яке бажаєте здати в оренду, то сто боку орендодавця. Договір оренди зустрічається часто-густо при веденні підприємницької діяльності. Очевидно, саме завдяки своїй поширеності спори, пов'язані з даним видом договорів, одні з найпоширеніших.

Для початку ви можете ознайомитися із загальними правилами оформлення договорів.

Давайте розберемося що треба знати і врахувати коли оформляється договором оренди

1. Що можна здати або отримати в оренду

За договором оренди можуть передаватися матеріальні об'єкти, які при їх використанні не пропадають, не втрачають властивостей і не змішуються з іншими.

2. Хто може зрадити цікавить вас об'єкт в оренду

Передає що або в оренду власник! А ось підписати договір оренди може будь-яка особа, що володіє повноваженнями (наприклад відповідної довіреністю). Якщо орендодавець або орендар - юридична особа-не полінуйтеся вивчити статут (як мінімум прочитайте про повноваження виконавчого органу) - часто власники обмежують повноваження в частині здачі майна (особливо нерухомого) в оренду. Не забудьте переконається що укладається вами договір оренди не потрапляє під критерії великої угоди.

3. Договір обов'язково повинен бути оформлений у письмовій формі:

  • якщо хоча б одна зі сторін договору юридична особа;
  • якщо термін дії договору понад рік

Якщо в оренду здається нерухоме майно (будівлі, земельні ділянки та інше) і термін оренди рік або більше - цей договір підлягає обов'язковій реєстрації. Тільки з моменту державної реєстрації - договір оренди буде вважається укладеним! Так що не варто зволікати з даною процедурою, а так само не заважає обумовити в договорі арени кілька маленьких хитрощів (про це в іншій статті).

4. На який термін можна оформити договір оренди

Майно передається в оренду на певний термін (строковий договір) або без зазначення строку (на невизначений термін). Тут вже вибір залежить цілком від вас. При вирішенні враховуйте наступне:
• У першому випадку (строковий договір оренди) - жодна зі сторін не може відмовитися від виконання договору (за відсутності відповідних умов про які трохи нижче)
• У другому випадку (договір оренди на невизначений термін) - і орендар і орендодавець має право вимагати його розірвання в односторонньому порядку повідомивши другу сторону за певний, обумовлений договором або передбачений законодавством, термін. Законом передбачені такі терміни-для нерухомого майна - 3 місяці-для іншого - 1 місяць.
Якщо ви хочете стабільних орендних відносин - то у ваших інтересах підписати договір оренди з зазначенням конкретного, що влаштовує вас, терміну.

5. Предмет договору оренди повинен бути однозначно визначений

Тобто опис об'єкта арени в договорі має дозволити його без проблем ідентифікувати! Зверніть на це особливу увагу, інакше - договір оренди може бути визнаний неукладеним!
Як правильно визначити предмет договору оренди? Наприклад-предмет оренди приміщення. Необхідно вказати точну адресу будівлі / споруди і прикласти до договору поверховий план із зазначенням даного приміщення на ньому. якщо це верстат або інше устаткування-вкажіть точне його назву і серійний номер.

6. Передача об'єкта оренда дуже відповідальна процедура для обох сторін!

В акті прийому-передачі вкажіть всі недоліки і нюанси об'єкта аренди- це надалі допоможе уникнути суперечок про неналежну якість об'єкта оренди (що може спричинити розірвання договору та / або вимог про відшкодування збитків) або спору про те що об'єкт оренди повернуто в неналежному вигляді (за законом він повинен бути повернутий у тому ж вигляді з урахуванням нормального зносу).

7. Орендна плата

Наразі особливо критичний для договорів оренди нерухомого майна! При відсутності явно прописаних у договорі умов про величину орендної плати даний договір оренди може бути визнаний не укладеним !!!

Обов'язково вкажіть в договорі:

  • У явному вигляді (тобто не спосіб обчислення а конкретну цифру) розмір орендної плати (якщо ви вказуєте вартість оренди 1 кв. М.- обов'язково вкажіть скільки необхідно вносити орендних платежів за об'єкт цілком)
  • Що в себе включає (або навпаки не включає) орендна плата. Наприклад: комунальні платежі- охрана- прибирання території і. т.п .;
  • Період за який вона встановлена (тиждень, місяць, квартал, рік і. Т.п.)
  • Періодичність та строки сплати орендних платежів
  • Періодичність та строки сплати інших платежів.

Важливий момент! Відповідно до ГК орендодавець має право змінити величину орендної плати в односторонньому порядку, але не частіше одного разу на рік. Якщо ваші орендні відносини носять довгостроковій характер- є сенс обмежити величину зміни орендної плати умовами договору (наприклад - прописати що дана зміна не може бути більше офіційно опублікованого індексу інфляції).

8. Вилучення майна з оренди

Навіть якщо орендар буде постійно порушувати свої зобов'язання по оплаті договору аренди- вилучений орендоване майно у нього не так то просто !!! Ви пов'язані умовами договору і не вправі просто прийти і відібрати / не пускати предмет оренди. Для того щоб ви не зазнали істотних збитків і вас не звинуватили у самоправності настійно рекомендую включити в договір оренди додаткові (до передбачених законодавством) умови дострокового односторонньої відмови від договору оренди. Наприклад такі як - одноразове не внесення (у тому числі часткове) орендної плати в обумовлені договором оренди терміни і. т.п.
Для мінімального розуміння договору оренди вищесказаного я думаю вистачить.

Ще пару моментів на закінчення:

  • Доцільно обумовити в договорі оренди хто робить поточний і капітальний ремонти
  • Прямо в договорі вкажіть хто займається його реєстрацією (при необхідності такої)
  • Пам'ятайте що при оренді будівлі та / або споруди-користування земельною ділянкою входить в орендну плату (якщо в договорі оренди ви не обговоріть інше)
  • Почитайте 34 главу ГК РФ - там обумовлені всі моменти, які необхідно знати при підготовці договору оренди.
  • Не забудьте використовувати ті нюанси, які обумовлені вище.

Якщо ви не впевнені у своїх силах та / або якщо мова йде про досить серйозні суми і несе високі ризики для вашого бізнесу - думаю доцільно залучити фахівців при оформленні даних орендних відносин. Тренована людина допоможе уникнути безлічі здаються дрібними помилок - які в свою чергу можуть вилитися в дуже великі витрати або збитки.


Однак, запрошення такого фахівця ні скільки не звільняє вас від хоча б загального розуміння суті питання - так що уважне прочитання даної статті буде далеко не зайвим.


Оцініть, будь ласка статтю
всього голосів: 31

Увага, тільки СЬОГОДНІ!